22.03.19 Стоит ли продавать жилье в рассрочку? /комментарий эксперта Марии Баст/

Автор статьи Аделаида Сигида

У большинства россиян денег на новую квартиру не хватает, тем более что крупнейшие банки в последнее время повышают ставки ипотеки.

В этих условиях некоторые вынуждены продавать свои метры в рассрочку. О плюсах и минусах такой формы реализации жилья мы и расскажем вам сегодня. В качестве примера - конкретная история.

В Воронежском суде слушается дело - семья цирковых артистов купила часть дома в рассрочку у местной жительницы. Причем купила, ничего не заплатив, - по договору выкупа в рассрочку между физическими лицами. Елена Байдалова и ее муж Максим (здесь и далее имена изменены) должны были выплатить хозяйке дома Маргарите Семиной 27 тыс. долларов в течение двух лет.

Однако в договоре не было указано, какими именно долями покупатели обязаны отдавать эту сумму. Главное - чтобы за два года все деньги были выплачены.

В ОЖИДАНИИ «ХОРОШИХ» ГАСТРОЛЕЙ

«Елена говорила мне, что не сможет платить по четкому графику, так как у них с мужем гастроли, и, когда именно будут «хорошие» гастроли, за которые заплатят много денег, она точно не знает», - рассказывает продавец дома Маргарита.

Но прошел год, а «хороших» гастролей все не было - в результате за 12 месяцев новые владельцы дома не выплатили прежней владелице ни копейки!

Тут надо пояснить, что договор выкупа в рассрочку подразумевает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю в момент сделки. При этом на недвижимость накладывается обременение - новый покупатель не может до выплаты всей суммы ни продать, ни обменять жилье, ни оставить его в наследство.

Если же покупатель выбивается из графика платежей, продавец имеет право взыскать с него пени за просрочку... но лишь в том случае, если это прописано в договоре. Если же покупатель вообще перестал платить, то продавец имеет право расторгнуть договор через суд, выселить покупателя из жилья и вернуть ему аванс.

НИ КОПЕЙКИ ЗА ГОД

В данном случае график платежей прописан не был. Но через год Маргарита Семина усомнилась в платежеспособности клиентов и велела им освободить жилье. «Получилось, что они прожили год в моем доме бесплатно, платили лишь за коммуналку, - продолжает Маргарита. - Я им предложила расторгнуть договор по-хорошему, тем более что я нашла покупателя, который готов был сразу купить дом за всю сумму».

Однако артисты покидать дом Семиной отказались. Елена сослалась на то, что уже в ближайшие дни муж едет на гастроли за границу и через четыре месяца привезет всю сумму - 27 тыс. долларов.

«Я в эти сказки уже не верила, - говорит Маргарита. - Они весь год говорили мне про какие-то гастроли, а сами были в долгах, как в шелках, назанимали у меня в течение года 64 тыс. рублей, да еще все время пьянствовали и приводили гостей. Вторая половина дома принадлежит моей свекрови, родственникам постоянно приходилось вызывать участкового. Так что я уже пожалела о том, что с ними связалась».

Так как выселить жильцов официально возможности не было, то Маргарита Семина решила просто поменять замки на входной двери, когда циркачи уедут на очередные гастроли. Причем, чтобы поторопить неудавшихся покупателей с выплатой долга - 64 тыс. рублей, - хозяйка дома закрыла в нем все их вещи.

СУДЕБНЫЕ ТЯЖБЫ

По возвращении с гастролей денег у Байдаловых снова не оказалось, долг они отдать не смогли или не захотели, написали заявление участковому с требованием вскрыть жилище и вернуть им личные вещи и документы. Кроме того, артисты потребовали возбудить уголовное дело против владелицы дома по факту хищения чужого имущества.

Тем временем хозяйка дома Семина подала в суд на Байдаловых. Она хочет взыскать с них 64 тыс. рублей долга и арендную плату за пользование домом в течение года (по рыночным расценкам аренда части дома стоит примерно 6 тыс. рублей в месяц).

По иску Семиной решение пока не вынесено, а Байдаловым в возбуждении дела было отказано, вещи им не вернули.

Сам же дом Семина передумала продавать и сдала квартирантам - только теперь уже не в рассрочку с правом выкупа, а просто в обычную аренду с ежемесячной оплатой.

Но на этом история не закончилась - стороны продолжают судебные тяжбы. Семья циркачей добивается отмены отказа в возбуждении уголовного дела по факту хищения личных вещей. Они оценили их в миллион рублей. Согласно показаниям свидетелей, в доме Байдаловы хранили дорогую фото- и видеотехнику, а также золотые украшения.

Елена Байдалова считает себя пострадавшей стороной: «У нас был срок два года. На этом основании мы и жили спокойно. Ждали хорошую поездку за границу, чтобы оплатить. И Семина это прекрасно знала».

Она уверяет, что никаких спиртных напитков они в доме не распивали: «Просто Семина решила нас выселить и продать дом другому покупателю, чтобы сразу получить деньги. Вот она и начала подговаривать свою свекровь, чтобы та писала на нас заявления участковому, что мы якобы пьяницы и дебоширы».

В чем минусы продажи жилья в рассрочку?

Минусы для продавца

Самое сложное - найти платежеспособных покупателей. Очень часто бывает так, что покупатель вносит первоначальный взнос, а потом перестает платить. Причем добровольно расторгать договор и выселяться покупатели чаще всего отказываются, продолжая месяцами кормить продавца квартиры обещаниями.

Будьте готовы к тому, что вам придется потратить около 100 тыс. рублей на адвокатов и судебные издержки, а выселение по суду может занять год и более. Все эти издержки суд может взыскать с покупателя, включая износ жилья и арендную плату, но у покупателя может не оказаться активов, на которые приставы смогут наложить арест. Так что ждать своих денег вам придется не один год.

Главное - прописать в договоре график платежей, чтобы у вас была возможность как можно раньше обратиться в суд о расторжении договора, чтобы новые хозяева не успели накопить значительных долгов.

За то время, пока вы будете выселять неплатежеспособного покупателя, квартира может упасть в цене. Был случай, когда квартиру в регионе продали в рассрочку на два года за 2 млн, покупатель заплатил 1 млн за первый год, после чего деньги «кончились». Продавец начал выселять его через суд. В итоге выселить покупателя удалось лишь через три года, за это время квартира подешевела до 1 млн рублей.

По решению суда продавец вернул 1 млн покупателю, то есть потерял половину стоимости квартиры. Если бы квартира была изначально продана сразу по рыночной цене, то получить за нее можно было бы 2 миллиона.

К сожалению, физические лица плохо защищаются полицией. Должник не может запугать банк, но он может запугать продавца квартиры. Поэтому люди боятся давать в долг крупные суммы денег и тем более продавать квартиру в рассрочку.

Минусы для покупателей

Как показывает практика, покупателям квартир в рассрочку редко удается вернуть те деньги, которые они уже заплатили. Продавцы квартир обычно предъявляют иски о том, что покупатели, пока жили в квартире, успели испортить имущество, а цена необходимого ремонта составляет 1 млн рублей, требуют деньги за аренду и так далее. Поэтому если вы заплатили за год 1 млн, а дальше платить вам нечем, приготовьтесь к тому, что обратно вы денег не получите.

Если вы не платили несколько месяцев, то продавец квартиры может взыскать с вас неустойку за «упущенную выгоду». Поэтому оставаться жить в квартире, надеясь на то, что вы сможете найти новую работу и оплатить все долги, может в итоге оказаться себе дороже.

Полный текст статьи по ссылке: https://mirnov.ru/ekonomika/nedvizhimost-zhkh/stoit-li-prodavat-zhile-v-...