31.07.19 Покупать квартиру у частника опасно /комментарий эксперта Марии Баст/

Автор Аделаида Сигида

Принятый не так давно закон о банкротстве физических лиц переполошил рынок недвижимости.

Теперь любой гражданин, купивший квартиру у физлица, рискует остаться и без квартиры, и без денег.

«Если купите у банкрота (с виду обычный человек может быть), то квартира ваша по суду ему обратно отойдет, у нас в доме целый этаж принадлежит банкроту-физлицу! Цены, конечно, привлекательные у них... Аккуратно! Так что настоятельно рекомендую обратиться к хорошему агентству, желательно из топ-10 по РФ. Денег это стоит, конечно, но гарантия, что хоть с деньгами останетесь, куда больше» - такие советы дают друг другу покупатели квартир.

НОВЫЙ ВИД МОШЕННИЧЕСТВА?

Адвокат по недвижимости Оксана Филачева утверждает: сделки с недвижимостью физлиц-банкротов - это новый вид мошенничества!

«Если человек объявил себя банкротом, то все сделки по продаже недвижимости, заключенные в течение трех предыдущих лет, отменяются. Конечно, если вы купили у такого человека квартиру, то вам должны вернуть деньги. Но денег у банкрота не оказывается, а вас ставят в реестр кредиторов, по которому вы не получаете ни копейки, потому что очередь до вас просто не доходит!» - рассказывает Оксана Филачева.

Что делать, чтобы не попасть на удочку физлица-банкрота? Гарантия 100% только одна - не покупать жилье у физических лиц. Ведь любой человек может в дальнейшем объявить себя банкротом, а вы, как покупатель, не можете знать, что у продавца квартиры на уме и что он будет делать в ближайшие три года.

По словам председателя Ассоциации адвокатов России за права человека Марии Баст, смысл закона понятен: «Перед тем как объявить себя банкротом, человек начинает избавляться от имущества, заключает фиктивные сделки, переписывает дачу и квартиру на бабушку и тещу... Ясно, что государству необходимо защитить права кредиторов, поэтому и принят закон о расторжении сделок за последние три года».

Слухи о том, что покупать квартиры у физических лиц с принятием закона об их банкротстве стало опасно, уже изменили цены на рынке недвижимости. Так, если цена на новостройку в Подмосковье у застройщика составляет 4,2 млн, то такая же квартира в том же доме, продаваемая физическим лицом, стоит всего лишь 3,4-3,6 млн. Примерно те же полмиллиона накидывают агентства недвижимости.

«Агентствам недвижимости выгодно подливать масла в огонь, - говорит адвокат Рустам Чернов. - Риелторы играют на вечно испуганных покупателях, здесь ничего удивительного нет».

На самом же деле, по словам адвоката, процедура управления имуществом банкрота-физлица у нас в стране пока еще не сложилась.

«И по таким случаям, когда человек покупает квартиру у физлица-банкрота, а потом ее теряет, нет большой судебной практики. Банкрот, например, имеет право продать квартиру с разрешения внешнего управляющего, чтобы вырученными деньгами расплатиться с долгами. Или, например, случай, когда на квартиру банкрота не налагается взыскание. Допустим, у банкрота 15 квартир, на 10 внешний управляющий может наложить ограничения, а на 5 - нет. В этом случае вы можете спокойно покупать одну из этих пяти квартир - никто не сможет ее у вас отсудить», - объясняет Чернов.

«ОБРАТНАЯ СИЛА» СДЕЛКИ?

О том, «чистая» квартира или нет, покупатель узнает из выписки из государственного реестра прав. Стоит такая выписка около 100 рублей и является необходимой при совершении сделки купли-продажи.

Также «чистоту» продаваемой недвижимости проверяет нотариус, если вы к нему обратились, а если вы все же совершаете незаконную сделку с банкротом, то ее просто не зарегистрируют в ЕГРП.

«В регистрирующий орган направляется информация о банкротстве, - продолжает Чернов. - К тому же не уверен, что данная мошенническая схема с недвижимостью физлиц-банкротов получит большое распространение. Она совсем не простая в исполнении. Сейчас намного легче и проще мошенники используют схему с частичной вменяемостью, справками из психдиспансера и так далее. Так что масштабной угрозы для рынка недвижимости с принятием закона о банкротстве физлиц не появилось».

А если человек объявил себя банкротом через год или два? Живете вы себе спокойно в новой квартире, а тут вдруг приходят судебные приставы и на вашу квартиру накладывают арест...

«Сделка расторгается, если банкрот заведомо выводил имущество на подставных лиц, - объясняет Мария Баст. - А если вы добросовестный приобретатель, на вас это не должно распространяться. Другое дело, что вам придется ходить по судам и доказывать, что вы банкроту не друг и не сват, нашли объявление о продаже квартиры случайно и вовсе не были с банкротом в сговоре».

ПОСЛУШАЕТ ЛИ СУД ВАШИ ДОВОДЫ?

«Не факт, что квартиру у вас отберут, но могут и отобрать, - констатирует Мария Баст. - Сделка может быть признана притворной, причиняющей вред имущественным правам кредиторов».

В этом случае квартиру у вас отнимут и отправят ее в общую массу имущества должника. В дальнейшем это имущество будет продано с торгов, а деньги - переданы кредиторам согласно реестру кредиторов. Вы тоже будете стоять в этой очереди, но, увы, последним! Поэтому шансы что-то вернуть равны нулю.

«Тут каждый решает сам для себя, - считает адвокат Александр Романов. - Риски есть, но если цена на квартиру привлекательная, то ее можно и купить. У вас есть все шансы доказать в суде, что вы - добросовестный приобретатель, а если банкрот продал вам жилье и не отдал кредиторам деньги - это уже не ваши проблемы. Пусть кредиторы подают на банкрота в суд и обвиняют его в мошенничестве. Вы тут уже ни при чем. На купленную вами квартиру может быть на какое-то время наложен арест, но дальше, скорее всего, вы выиграете суд, и пускай они там сами между собой разбираются».

«Самое надежное - найти риелтора среди близких друзей или родственников, а иначе вас запросто могут обмануть», - предупреждает Александр Романов.

Ссылка на полный текст статьи на сайте-источнике: https://mirnov.ru/ekonomika/nedvizhimost-zhkh/pokupat-kvartiru-u-chastni...